隨著社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市生活的壓力越來越大，越來越多的城鎮(zhèn)居民開始向往農(nóng)村生活。因工作、子女教育、老人就醫(yī)等種種原因，也有越來越多的農(nóng)村村民選擇遷入城市生活。進(jìn)而產(chǎn)生大量宅基地轉(zhuǎn)讓行為，亦產(chǎn)生了矛盾、糾紛。

目前，《中華人民共和國民法典》第三百六十二條“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利……”、第三百六十三條“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定”、第三百六十五條“已登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記”僅對宅基地使用權(quán)進(jìn)行了原則性的規(guī)定，但對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓未作明確規(guī)定。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)規(guī)定，宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地沒包括住房、附屬用房和庭院等用地，在地類管理上屬于(集體)建設(shè)用地。我國實(shí)行農(nóng)村土地集體所有的制度，農(nóng)民對其宅基地不擁有所有權(quán)，僅擁有使用權(quán)，城鎮(zhèn)居民不享有宅基地使用權(quán)。土地管理法雖未明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓和抵押，但根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十二條“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”之規(guī)定，也反映出宅基地使用權(quán)不得向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人轉(zhuǎn)讓。

依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列情況的，轉(zhuǎn)讓無效:

(1)城鎮(zhèn)居民購買;

(2)法人或其他組織購買;

(3)轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn);

(4)向集體組織以外的人轉(zhuǎn)讓;

(5)受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

農(nóng)村宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需同時滿足以下五點(diǎn):

(1)需經(jīng)本村村民委員會同意和鄉(xiāng)級政府批準(zhǔn);

(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人同為同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員;

(3)受讓人無住房和宅基地，符合宅基地申請條件;

(4)轉(zhuǎn)讓需經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意;

(5)宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，需與住房一并轉(zhuǎn)讓。

另外轉(zhuǎn)讓人戶口應(yīng)該已遷出本村或?qū)儆凇耙粦舳嗾蚨喾俊薄Ｈ缦狄粦粢徽瑒t需明確表示不再申請宅基地，且有證據(jù)表明其已有住房保障，如與其他近親屬合戶居住。

司法實(shí)踐中，對于同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，各地法院普遍認(rèn)為合同有效。但對于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的單位或個人簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同，一般因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定被認(rèn)定為無效。